设为首页 - 加入收藏
您的当前位置:首页 > 房产 > 正文

高一轩:房企以销售金额为标志的规模赛将告一段落

来源:未知 编辑:dd 时间:2018-11-04

楼市分化加剧,房企已在提前适应新时代的变局。大公司在规模效应上求发展,中小房企追求小而美的发展。京投发展股份有限公司正是一家专注轨道物业的特色房企,在楼市调整期,这家企业的管理者在如何思考过去和未来?

“我们现在规模不大,但未来还是有清晰的做大的战略,只是拓展的方向不是什么都做,主要是沿着一个固定的商业模式往前走。”2017年12月27日,京投发展总裁高一轩接受中国房地产报记者专访表示。

中国房地产报:先说点2017年的个人经历,比如公司取得了哪方面的进步或者跨越?或者是你高兴与不满足的地方?

高一轩:如大家所知,京投发展的核心战略是成为亚洲轨道物业专家。近些年,通过建设琨御府、公园悦府和西华府三大物业,公司积累了约200万平方米的轨道车辆上盖开发经验,在全国处于领先状态。

近年来,我国大中型城市已纷纷加快本地轨道交通建设,轨道物业开发模式越来越受到青睐和重视,相关轨道物业一体化开发项目方兴未艾,可以说地产的风口已经全面吹向了轨道物业。今年来,京投发展以京津冀、长三角为重点,其他省会城市为抓手,着力布局以外城市。公司现已与多个城市的地铁公司深入接洽,并接受地铁公司委托负责多个城市轨交车辆开发项目的定位策划、规划设计,以及轨道物业专业一站式解决方案的编制工作,得到了地铁业主方的一致肯定,扎实的迈出了全国布局的第一步。

高一轩:在2017年,让我印象最深的还是习总强调的“房子是用来住的不是用来炒的”这句话。这句话表明了和国家对加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居的政策和规划。让房地产回归“居住属性”,有利于稳定市场预期,有利于遏制投机行为,同时有利于保障普通百姓的住房需求,有助于激活房屋租赁市场,使“让全体人民住有所居”的目标有了更加明确的方向和实现径。

我认为,“房子是用来住的、不是用来炒的”这句话既是对房地产行业发展的一种期许,又是对房地产行业规范操作的一种鞭策。其目标是调整和优化中长期供给体系,实现房地产市场动态均衡。“住”是房子的使用功能和“炒”房子金融属性的异化。一方面,要去除房地产的金融属性和投资属性,只有不“炒”才能 “住”。国家出台的限售、限贷、限购、限价以及租售同权、乃至未来的房产税等,都是旨在去杠杆,剔除投资属性,从需求方面只房子的居住功能。此外,要逐步解决“住”的矛盾,增加供给,才能加快“炒”的问题解决。

中国房地产报:“大”是趋势,你会用什么工具管控现在和未来的运营呢?随着规模的递进扩大,公司最大的挑战在哪里?你最关注的管理问题是什么?

高一轩:作为一家新兴的有自身特色的企业,京投发展仍然面临在规模扩张上的挑战。一是与标杆房企相比,京投发展仍需要长时间的品牌建设来让B端和C端更加了解我们的核心竞争能力和服务能力。二是随着规模的扩张和管理半径的加大,公司的团队建设需要进一步加强。在公司战略稳定的前提下,解决好上述两个问题需要良好的管理机制、企业文化和赋予团队更加灵活的机制来不断创新、不断凝聚,让一线团队和管理层,股东做到目标一致,休戚与共。同时,吸引更加优秀的人才加入团队共同开拓。

高一轩:在管理与运用年轻人方面,京投发展近三年来开始在国内外优秀院校招聘管理培训生,至今近30人。我们为管培生拟订了详细的培养计划,安排他们在项目公司和业务一线工作锻炼,经历大胆使用、融合、学习、创新、纠错、进步等一系列过程来体察管培生的潜力所在,目前这批年轻人绝大部分都受到了所在单位的高度评价,为公司的企业文化带来了活力和锐气。他们基础素质好、执行力强、企业文化浸润后更显忠诚,作为公司储备的未来梯队人才,为企业带来一股积极向上、朝气蓬勃的正能量。

高一轩:最近,我选择阅读了任泽平先生和夏磊女士等合著的房地产周期一书,深受。其实地产周期一直被社会广泛关注,大到国家的宏观政策,中到企业的投资销售策略,小到个人的购房时机,无不从根本上受到周期的影响。而这本书,以任泽平先生的团队,近二十年供职于高校,宏观政策机构和券商卖方,地产公司等视角,以国际化视野,结合中国实际,创造性的提出了中国地产周期的特征,即“长期看人口,中期看土地,短期看金融”,这一论述不仅探究了周期的决定因素,还从时间维度上对这些因素进行了二次关联。从地产周期的规律与经验、房地产市场风险、房地产政策与制度三个方面对这一论断进行了详细阐释,是一部理论与操作并重的、说实话的、致之作。

中国房地产报:接下来我们谈谈未来,现在房地产市场分化非常明显,唱空、唱多者各有,在一两年或者说5年甚至更长的时间跨度,你如何看我们房地产这个行业?

高一轩:地产行业的未来是一个很大的命题。既然谈到了分化,脱离开地域探讨未来就是伪命题。过去一轮的短周期呈现的明显特点是随着M2(广义货币)的高速增长,在高杠杆的作用下,伴随着一线城市调控力度的加大和去库存的叠加效应,二三四线城市迎来了房价的普涨。之前战略布局这类城市的地产企业也都享受到了极大的周期福利。但这一短周期特征在未来可能会产生一些变化,首先是决定周期的重要因素之一的金融产生了较大变化,2017年M2在过去30年来首次降到个位数。而且2018年M2的增长预期也设置在了9%。如果P的增长达到7%,通胀控制在2%左右的话,那么几乎没有给资产端的大规模增长留下太多机会。中期决定因素金融,给地产的未来一个周期定了个调子。随着金融的变化,杠杆率的下降,在购房和购地两端的减速会企业的周转能力和扩张能力。以销售金额为标志的规模竞赛可能在未来会初步告一段落。比较明显的几个信号是过去两年左右的地王入市比例仅为一成左右,今年下半年报名参与购地的企业数量较上半年有了明显下降。一些重点城市二手房的成交量和价格出现明显回落,城市周边地区的量价跌幅更深。这一切的背后都和房住不炒、去杠杆、限购限贷、租购并举等调控政策息息相关。而且从“”以来的经验看,中央的战略定力并不会为短期的经济波动而轻易改变。

中国房地产报:城市化、中国社会的消费升级转型支撑着房地产的发展。你怎么看城市之间的分化、机会与风险?

高一轩:城市之间的分化是城市化的必然结果,人口迁移加剧了分化的程度。目前除了少数特大城市采取了人口疏解政策外,大部分重点城市都采取了人口竞争策略。因为他们意识到,人口的流入才能够为城市带来充足的竞争力,为产业提供足够的就业人口,为消费提供足够的基础人群。导致人口流入的第一个因素是收入的差距,低收入地区人口倾向于向高收入地区人口流动直至平衡。但同时迁移也要付出相当的交易成本,因此很多城市通过提供人才公寓,落户经济补贴等方式来对冲这种交易成本。

栏目分类

中国资讯网-最快最新最全的资讯 http://www.zgzxnet.cn 联系QQ:575696152 邮箱:575696152@qq.com

Copyright © 2002-2017 zgzxnet.cn. 每日资讯网 版权所有

Top