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欧阳捷:放松限价令?消除、能卖早卖!

来源:未知 编辑:dd 时间:2019-01-31

其实,房管局的回复并没有太大问题,楼盘所处不同、不同、配套不同,房价当然也是不同的,因此“合肥突破限价!”,似乎有些求全责备了。

目前,一二线城市的住房供求关系正处于紧平衡状态,房子只要能上市都不愁卖,能卖的项目大多已经入市。

而未入市的高价地楼面地价已经接近甚至高于周边正在销售的项目房价,这些项目正面临着入市的难题。

其中溢价率超过100%的高价地项目75个,合计规划可建面积526.8万平米,相当于全部供应的80.8 %。其中,已经开盘的项目仅有27个。

更多的高价地项目未能入市。楼面地价超过10000元/平米的项目就有32个,最高楼面地价达22102元/平米。

合肥去年10月商品住房销售均价仅为14586.3元/平米,在“房价维持在去年10月的均价水平上”的限价令高悬之下,这些“万元户”想要入市的确有点难。

如果限价令不能调整的话,总有一些高价地不能开工、开盘,合肥将增加住宅用地以弥补供应缺口。

根据中国指数研究院的数据,合肥2008-2017年11月,累计供应商品住宅规划可建面积为10191万平米,累计销售8487万平米,如果按照规划建筑面积中只有80%可以销售来计算,已经供应的项目都卖完了。

过去四年,合肥每年销售商品住宅1000万平米上下,今年仅销售了283万平米,可见,合肥真的是“无房可售”了。

2015年末,合肥全市常住人口779万人,相比国家发改委发布的《长江三角洲城市群发展规划》中2014年人口基数的770万人,净增加9.4万人,人口增加量恰好与预期基本吻合。

《规划》预期2020年合肥市人口将达860万人,增加90万人,预测2030年合肥市人口将达1000万人。

未来三年,按照人口净增量,合肥至少需要额外增加商品住宅供应面积3000万平米,才能维持供需动态平衡。因此,即便过去每年供应超千万平米,依然是不够的。

据初步统计:2016年全国溢价率超过100%的高地价项目有700多个,已开盘项目仅30多个。

一是房价倒挂、利差巨大,有资格的购房者变身全款付账的投资者。南京(楼盘)等二线城市出现的高净值人群抢房现象,就反映出这些城市限价之猛、过犹不及。

二是房价上涨预期依然强烈,特别是一些供求失衡的城市更是如此。越是限价过猛、矫枉过正,越是让人觉得如此限价的不合情理与不可持续,越是觉得房价终究是会恢复常态。

我们曾经提出房价不可能一直维持在去年十月份的水平上,毕竟抓环保、去产能、去杠杆明显减少了供应,钢筋、水泥、铝型材等原材料都涨价了,人工成本在涨,资金成本也在涨,房价不涨很难说得过去。

“维持房价环比不上涨”的确起到了简单易行的控房价作用,但是,这也给监管部门自己套上了,明年怎么办?后年怎么办?我们不可能永远回避房价的动态调整问题。

有高层领导说:“这不可能,老百姓603883股吧)不会认同你涨价5%,他认为应该降5%才对,你这边还能放松让房价上涨啊?”

显然,最担心的还是房价上涨预期并未打消,控预期比控房价更难,而且为了控预期,就更不敢放松房价。

政策引导需要多方努力,不仅住房官员应当正面引导、积极回应、纠正误区,而且可以通过政策部门、研究机构、大型房企发声、共同引导市场预期,推动合理预期的有效形成。

正如我们过去所说,在限价令的倒逼之下,(楼盘)的二手房价下降是很正常的,因为二手房价比一手房价还高,当然大家就不买二手房了,而就是希望用压低的一手房价倒逼二手房价下调。

网上有消息称:“中关村000931股吧)附近的学区房,成交均价约在11万元/平方米左右,相比最高点回调20%以上,北三环学区房已出现低于6万元/平方米的价格”。

但是,二手房市场价格取决于成交价格,尽管只有少数房子成交,但却是真实的交易价格,而且它们的成交价格将影响后续的交易。

当市场真的出现更多的二手房成交价下降时,大多数人也不会再动买卖住房的念头,交易也就真的冷清了。

不过,大多数人的房子是用来住的,不是用来卖的,因此自住者不会经常关注房价的变化,他们脑海里的房价映像可能是那个没有下降的房价,他们也更宁愿相信房价即使下调未来也会回调,这是他们的心理价位之锚。

同时,人口并没有减少、地价并没有下降,这也导致下调的二手房价回弹的预期很高,特别是这样具有黑洞般吸引力的城市。

在土地招拍挂制度之下,很难拿出地价上涨的措施,但限价令起到了一定的地价上涨的作用。

尽管地价还没有下降,但土地拍卖的溢价率明显降低了,疯抢土地的状况明显减少了,毕竟房价不能超过去年10月水平已经成为今年严格执行的标准,寄希望于突破限价的房企也在逐渐打破幻想。

最近,财政部发布2017年11月财政收支情况,前11个月全国国有土地使用权出让收入41390亿元,同比增长35.3%。

今年前11个月,全国土地和房地产相关税收中,契税4428亿元,同比增长15.1%;土地4581亿元,同比增长17.3%;房产税2430亿元,同比增长18.1%;城镇土地使用税2202亿元,同比增长7.2%。

我们预计,今年全国商品住宅销售面积增长3%、销售额增长7%,这意味着房价均价上涨不会高于5%,都将远低于地价和税费上涨幅度。

我们认为:多渠道保障意味着将形成租赁住宅、保障住宅、普通商品住宅与高端商品住宅四位一体的住房制度体系。

其中,最贫困人群由提供租金补贴租房而非廉租住房,当其经济条件转好时可以减少甚至停止租金补贴,也可以杜绝开着宝马住经适房的管理漏洞。

有一定经济能力的可以购买共有产权房,自住限价房、经济适用房、安置房等,统一归为共有产权房管理,共有产权住房实行土地划拨,享有划拨土地价值相当的产权份额,共有产权可按市场评估价值和产权份额转让,可以同价优先收购。这也符九大报告提出的“拓宽居民劳动收入和财产性收入渠道”的要求。

普通商品住宅实行“限房价、竞地价”,按照土地出让合约管制销售房价,企业按照合约价格提供商品住宅,有助于土地市场降温、地价趋于合理。

房价究竟怎么限?显然不能再用过去的成本定价法来核定房价,而是要按照现有房价基本保持不上涨的逻辑来确定房价,才能真正实现资产泡沫膨胀的要求。

与此同时,高端商品住宅可以不再纳入统计、不再房价,土地延续拍卖制,价高者得、多多益善。这样既可以补偿土地税费收入的减少,又可以高端住宅需求,还有利于截流资金外逃。

不必担心开发商因为不限价而去争抢太多的高端住宅土地,高价地抢多了,卖不卖的出去,让市场说了算。

更不用担心有钱人买了高价楼盘未来可能面临跌价风险,只要是自己全款买房,这也是周瑜打黄盖,愿打愿挨,即便是这些人被海外资本剪了羊毛,也与大众财富和无关。

现在很多高价地项目的预售证发不出来,已经严重困扰了地方的住房市场管理,明显打乱了房企的开发销售节奏,也造成了市场供求关系的脱节。

这是因为要维持房价在不高于去年10月的均价水平,就只有用大量低价房对冲高价房,但去年很多一二线城市房价暴涨之后,可用于对冲的低价房越来越少,因此高价盘取证也就越来越难。

比如,上海(楼盘)去年10月销售均价是30134万元/平米,前不久,34万元/平米的上海汤臣一品卖了一套,这需要用多少套3万元/平米以下的房子对冲呢?上海还有多少3万元/平米以下的房子呢?

“限房价竞地价”可以倒逼地价下降,并让房企通过新增低价土地获得多项目平衡的机会,减少房企亏本销售的压力。

更重要的是,“限房价竞地价”将形成长期稳定的市场预期,这就告诉大家,普通商品住房将长期实行这一政策,房企知道未来只能卖这个价,就不会疯抢土地,而成本控制能力强的房企就有可能拿到更多的土地,有助于市场优胜劣汰。

“限房价竞地价”肯定会减少地方财政收入,并地方的顽强抵抗。但是,放开高端市场,“堤内损失堤外补”,可以名正言顺地给地方弥补土地财政,通过适当的市场引导,也不会引发舆情风波。

如果普通商品住房全面推行“限房价、竞地价”,当普通百姓买房不再受房价上涨的困扰之时,高价地就可以放开入市,我们就可以不用再玩这种掩耳盗铃的游戏了。

据25家上市房企的半年报显示,其今年上半年平均净利润率水平达到13.73%,可见房企的利润空间还是不小的。

今年以来,39个重点城市的房价地价差均值为7391元/平米,基本可以完全覆盖税费、建安成本、管理营销财务三项费用和利润。

比如,长沙(楼盘)2993元/平米的房价地价差显然是不足以产生利润的,换句话说,凡是房价地价差低于3000元/平米的项目都可能面临亏损的现实。

、上海、厦门(楼盘)、郑州(楼盘)等地的房价地价差均超过10000元/平米,房企的利润空间相对更大。

有分析称:“从宏观层面看,2014年土地出让金和房地产相关的税收占房地产销售额的85.8%;从中观城市看,2015年土地出让金和税收占房价的56.8%;从微观上市企业看,2015年,土地出让金和税收占到房价的56%”。

比如,今年厦门成交商品住宅用地楼面地价均价为25602元/平米,销售均价为38749元/平米,地价占房价比重为54.4%,这只能说明地价占比过高,而房价地价差依然可以达到13148元/平米。

而(楼盘)楼面地价均价虽然只有2992元/平米,但房价均价也只有6762元/平米,地价占房价比重低至44%,但房价地价差却更低至3770元/平米,刚够保本。

现在,地方都在看中央的态度,特别寄望于明年的工作报告,希望能有限价令稍微放松的暗示。

因为非常清楚,整体而言,借助去年的大水漫灌和房价暴涨,地方已经盆满钵满,即便是明年降点地价、少收点土地出让金也不影响大局。

房企也已经收获满满,即使未来三年房价不涨,那些多点布局、东方不亮亮的大房企也不会因此而破产的。

住一二线城市,就是按住了龙头。按住了龙头,龙身龙尾也翘不到天上去,至于三四线城市,可以随它去。

换句话说,一二线城市房价不涨、地价略降,总会有人拿地,供应还是可以保障的。三四线城市房价地价都不限,想去的随便去。

财政部日前发布《关于地方违法违规举债遏制隐性债务增量情况的报告》,其中明确,将研究出台地方债终身问责、倒查责任制度,要打消地方认为中央会“买单”的,谁举债、谁负责,打消金融机构认为会兜底的。

去年以来的大水漫灌已经解套了背负地方债的地方,金融去杠杆也明显降低了系统性金融风险,即便有少数地方破产、金融机构关门也已无碍大局。

全国金融工作会议之后,我们就已说过,流动性的紧平衡、钱少且贵已是未来的金融新常态,央行收了大水漫灌的水壶,未来三年都不要指望货币宽松。

来钱的大越来越少、给钱的小越来越窄,流向房地产的资金可能不会增加,楼市资金的定向加息还会持续,房企拿钱越来越难。

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