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房价的秘密(一)一线城市:富人的游戏

来源:未知 编辑:dd 时间:2019-05-29

春节将近,在不违反八项情况下,亲朋,小酌,诚为乐事。如果再能喝上一口茅台,就有里儿又有面儿,更爽了。

官网价:新53度500ml标价每瓶1499元,嫌贵?贵还买不着!每人限购2瓶,库存0瓶。这叫有价无市!

整体看,啤酒深潜不巳,白酒踏步欲跌,只有红酒抬头有限。一个共识是,在白、啤、红三大类酒中,红酒消费人群偏中高端,白酒啤酒则偏中低端。

在白酒整体增速回落之中,万绿丛中几点红,以茅台为代表的高端白酒,2016年以来量价齐升加狂升。只不过这些“贵族”占比只有10%左右,茅台们的“牛市”改变不了整个行业的“熊市”。

没错!汽车市场也是“高牛低熊”。2017年总销量同比增长1.5%,而2016年的这个指标高达15.9%。但请注意:2017年,豪华乘用车的销量增速超过20%!

消费层面如是,企业层面亦不例外。在家电业,格力、美的和海尔三家利润已经超过全行业一半。还有大地产,2017年,5000亿房企已有三家,千亿之上者18家。

股市是所有行业的镜鉴,2017年A股龙头股成交额占比近10%,为历史最高。一位著名券商分析师因此判断:A股将港股化,或说,二八定律与马太效应已然携手,全面而至。

如酒和车一样“高牛低熊”者,还有房地产市场。一线城市新房价格高企、需求旺盛,其茅台、宝马本色,。

从链家网(楼盘)的新盘页面可以看到,东城区、西城区的新盘只有个位数,朝阳海淀也就十几个,而自六环以内,新房价格均为七、八万起,这还是在限价、开发商花式藏价的情况下报出来的。

想起一个多月对楼市教父施永青的。我的疑惑是,为什么房价的上涨远超本地经济和人们收入增长?施先生的回答要点是:一、富人财富增长速度比其它群体快;二、富人的人数足以覆盖本已偏少的新房供应,甚至供不应求。

豁然开朗!不止A股,内地一线城市的房市亦将化:新房俱为豪宅,成为只有高收入阶层支付得起的禁脔。

上市成功,雷军吃肉,管理层啃个骨头喝口肉汤应当没问题。雷军这块肉至少上百亿,而骨头和汤,当从几亿到几千万不等,对付个豪宅豪车好酒,还是绰绰有余的。

中国社会收入变化的特点是,普遍人的收入未必降,只不过“非普通人”的收入涨得太快,两者相比,如同自行车和跑车比赛,越拉越远。

2、 企业资本化,收入股权化。这两个“化”带来的收入增长,都是乘数级的;富裕阶层从企业主向管理层“推恩式”扩大。高大上者有科技企业的IPO,土豪者有我大地产企业的跟投。据闻5000亿房企跟投的管理层,年收入数千万不出奇,上亿也不是传说。

3、 人力价值占比越来越高,知识和专业变现者的种类和人数加速增长。传统意义上的律师、医生、文娱体育明星、教育界人士之外,还新增了界和人。而知识类企业多为合伙制而非雇佣制,一富就一群;富人群体变得更年轻,消费力和频率更高;

从2016年初到2017年上半年,全国居民人均可支配收入增速的中位数从8.4%降至7.0%,中位数是平均数的86.9%。说人话就是,差距继续扩大。再看其中的农民工,2016年收入的名义增速只有6.6%,双双低于平均数和中位数。请注意:这都是国家统计局的数据。

据胡润研究院最新报告,地产继续成为中国高净值人群的最主要投资方向,股票其次;约一半富人认为未来两年国内地产价格会稳健增长

富人们买房目的是资产配置,所以,首选是大城市,最好是超级大城市,如中国的北上广深,如国外的伦敦和纽约的房子。

看下伦敦。在英国脱欧投票时,与大多数城市不同,伦敦投了反对票。因为在英国,伦敦从前是,今后仍然是全球化、互联网化和高端产业化“三化”的最大得益者。从国际三大金融中心之一的地位,到具有数百家剧场的艺术中心、再到最大软实力英语的输出,伦敦辐射的是全世界。

所以不奇怪,伦敦的房地产一枝独秀,从中国的荣智健王健林,到印度塔塔集团掌门人,再到From Russia的切尔西老板阿布拉西莫维奇,都在伦敦购置了豪宅。当然,还有昔时“日不落帝国”诸多殖民地国家的者,以及文化娱乐界人士。《纸牌屋》男主角史派西,每年有一半时间住在伦敦,因为他还是优秀的莎剧演员。

再说美国。去年易居沃顿游学时,参观纽约曼哈顿中资参与投资的住宅项目,一位华裔销售告诉我,纽约是一个可以“money parking”的地方。这与施永青的说法不谋而合,即房价的变化反映了投资者的实力和偏好。

在全球化、互联网化、高端产业化“三化”推动下,超级城市的黄金时代已然来临,但远未结束。试想,“三化”带来的人流和投资增量,不管是商务、旅游、留学还是移民,首选当然还是超级城市,中外皆然。

投资就是“钱生钱”,在中国最具理财天赋的是山西人,时期山西王阎锡山曾深有感触地说:钱生钱,就像养了一个不用管饭的孝子。

在“钱生钱”的投资品中,与债券、黄金、股票等品种相比,房产兼具使用、升值、抵押融资的全面优势。也就是说,房生钱,比钱生钱还有效。

1、假明白真糊涂式:增加供应。当一线城市的房产成为“买之必涨”的投资品后,再多的供应也会如海绵吸水一样,被来自五湖四海、高唱“我爱”的们。这叫“供应量陷阱”。况且,房子标品,其供应要受到土地和城市边界的硬约束,说增加就能增加吗?如果在和新加坡这种城邦体,生育率和外来人口不会短期大量增加,说增加供应,相对更靠谱一些。

2、简单式:短期调控,如调高交易税费、限户型面积、限购限贷限售、房企融资等等。这些措施短期见效,但治标不治本,且副作用和后遗症愈来愈严重。

3、图穷匕现式:房产税,特别是以市场估值为税基的做法。它会触及社会最广谱的风险点,于法于情都不适宜,是最的黔之驴式下策。(详请豪言之《我们等的是靴子,却掉下来一块大石头》一文)

好,以上都是线性思维,水多了加面,面多了加水。真正要解决复杂问题,往往是立体和降维思维。比如,将来能够彻底消灭小偷的不会是,而是支付宝。据说一伙职业小偷,在帝都落脚后,一个月才偷了2000多块钱,连房租都不够。

4、功夫在诗外式:要解决单向式外来人口过多的压力,要点不在,你总不能把变得不好!而是使其它城市,能在生活富足、职业体面、机会均平等方面,向一线城市看齐,或说没有质的差异。如此,只追求“小目标”的人,就不会蜂拥到来。只有那些要成为大家、、北大教授或“瘾者”,才一定要来。但这些人的绝对人数很少。

一个例子证是:十多年前,潘石屹同志曾动过SOHO进军二三线城市的念头,但当他湘江,展眼望去,看到当地最牛逼的企业都是国企如中国电信、中国移动、建设银行601939股吧)等,最雄伟的建筑都是的委、办、局时,他即转身离去。

所以,中国提高城市间经济发展和社会生活的活力和均好性,如私营企业指数、星巴克指数、帅哥指数,才是治本之策。但这种办法慢工出细活,换届频繁之官员哪有兴趣?

比如夸人,说你身材好,就是你不漂亮的意思;说你人真好,就是你既无身材也不漂亮的意思;如果背地骂你是小妖精,恭喜你了,你已经成了她们梦想变成的人。

所以,在一线城市,大推“租购并举”,不是对当地高房价的和否定,恰恰相反,这是一种认可甚至背书。它表明:调控的逻辑发生了质的改变!

现在鼓励租房,并把“租”放在“购”之前,潜台词是“买不起就租吧”,再深层的潜台词是,高房价是现实,不易改变。

所以,一句“租购并举”,不是拍脑袋,而是经过对现状深刻、精准的洞察之后,制定的与时俱进、符合现实的国策。它与二八定律和马太效应,点面相扣,无缝对接。语坚而意曲,面柔而心硬。

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