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资色·深度丨慢节奏VS高周转 从恒基看房企的内地之道

来源:未知 编辑:dd 时间:2019-08-13

有人撤退,有人加仓。随着时代背景的不断变化,港资房产企业在内地的布局也有了一些不同。不少知名港企纷纷选择逐渐撤出内地,但同时也有一些港企看好内地市场发展空间,继续加码。

距离上一次恒基在拿地,已经过了二十年。这二十年里,也是内地房企迎头赶上,高速发展的二十年。

以前,对于内地房企而言,房企是一个标杆性的存在,为内地房地产市场带来经营性土地招拍挂制度、商品房预售制度、物业管理模式等先进的经验。

如今,企业的“慢性子”与内地房企所推崇的“高周转”也形成了鲜明的对比。恒基重回住宅市场

28日,进行了5月最后一场土拍,最后结果出人意料,恒基兆业打败龙湖、中海、华润+中粮等10多家房企,经过24轮竞拍,以30.2亿元拍得这幅土地面积约39479平方米的孙河宅地,溢价率23.3%,楼面地价约为6.95万/平方米,刷新孙河区域地价新高。

孙河是一个低密墅区,区域内包括10万方湖景公园,外依温榆河森林公园,区域居住氛围浓郁,是众多房企抢进的区域。包括龙湖、首开、泰禾、中粮、懋源等品牌开发商已经在此进驻,开发出了众多高端别墅产品。恒基这次出手拿地,也成为孙河板块第一家港资开发商。

诸葛找房分析,孙河板块已经聚集了众多新房项目,包括最近畅销的泰禾院子二期、禧瑞春秋、瑞悦府等几个限竞房项目,值得注意的是该地块附近的限竞房价格和普通商品房价格在6-7万/㎡左右,而孙河这次地块成交楼面价已经接近7万/㎡,这样的楼面价加上建安成本,产品大概率会打造成豪宅入市。

近几年,像恒基拿宅地这样的举动并不常见。大部分港资企业并未选择高周转,项目扩张很慢,同时,很多广州(楼盘)、福建等地的企业进入了快速扩张的周期。在近年来机构出具的地产百强榜单上,港资房企的身影开始陆续消失。因为慢,所以水土不服?

不同于内地房企的高周转,许多房企以慢节奏著称,以置地为例,2011年置地便斥资29.1亿拿下了几乎是距离紫禁城最近的一块商业用地,一直到2017年年底,才正式开业。瑞安房地产在上海(楼盘)的新天地旧改项目已经参与超过10年,这样的周转速度使得瑞安房地产资金使用效率远低于内地同行。

动辄十几年的开发周期,在内地房企看来是不可想象的。同时,被内地房企视为制胜宝典的“高周转”策略背后是行业利润率逐渐走低,而以利润为导向的港资房企很难适应这个变化。

第一太平戴维斯华北区研究部负责人、助理董事李想认为,相比房企和外资企业,内地房企综合实力不断提升、日益崛起,对政策、市场更了解,更能捕捉到内地楼市高速发展所创造的机遇,可以在项目筹划、拿地、建设等方面迅速做出决定,一向以慢开发模式为准则的港企优势日渐式微。

另外,在产品力表现上,港资房企优势也逐渐消失。易居研究院智库中心研究总监严跃进提到,当前内地开发企业产品开发能力甚至已经赶超了港资、境外房企,港资房企产品已不具备完全的竞争优势。例如西三环区域九龙仓开发的限竞房项目与上海长实开发的项目,都曾被认为户型一般,不如内地房企的其他项目。

从这些角度来说,港资房企的市场竞争优势及发展空间相对之前小了许多,也会各家港资房企策略发生一定变化。最终各家房企“因地制宜”制定符合自己的布局与发展策略,寻求企业的中长期稳健发展。轻开发重运营之道

与上世纪90年代港资房企在内地的风生水起相比,近几年港资房企在内地却表现平平,前20强房企中难觅港资房企身影。

对此,业内人士分析称,随着内地房地产市场逐渐成熟,竞争越来越激烈,市场集中度越来越高,港资房企在这个变化过程中并不占优势。

不过,不同于内地房企选择住宅开发,经历市场的打拼,港资开发商已经习惯于在存量市场上抢占资源,寻找核心城市的存量市场机会,他们在资金成本、系统规范方面优势明显。

值得一提的是,尽管内地房企在住宅市场风头正劲,在商业领域,港资房企已经打出了自己的品牌,占有一席之地。像新鸿基的环贸广场、九龙仓开发的IFS国金中心、太古地产的太古汇、新世界的K11等都是港资的代表作,并在内地广受欢迎。

投资物业需要具备专业知识和经营能力,这是目前内地房企的短板,港资房企所拿项目地段多位于核心地段,投资回报率相对较好。业内人士指出,凭借较低的融资成本、成熟的运营团队以及多元的退出渠道,房企持商业物业的意愿强烈。

从以往内地房企的学习对象到如今积极转变传统思,身份角色的改变并没有从抹除港资房企重运营、重管理和在资金成本上的优势,在适应内地市场新的变化后,这些企业依然具有一决高下的潜力。

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