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马光远:房地产的天是真的变了房贷新政如何影响房价走势?

来源:未知 编辑:dd 时间:2021-01-24

2020年12月31日,央行、银保监会下发了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。通知对房地产贷款余额和个人住房贷款余额分为五档进行分类管理,设置了房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。

对于这个“通知”对未来房地产市场的影响,业界的看法似乎没有那么严重。比如有观点认为,通知对房地产开发贷款和个人住房贷款的比重进行设限,对整个市场的影响有限,因为相对于去年8月份出台的“三条红线”政策,目前超过房贷新政的上限的银行并不是很多,并且还留有2到4年的过渡期。

主管副总理韩正在去年12月住房建设座谈会上特别强调加强房地产金融调控。这意味着,通过各种金融手段降低房地产领域的杠杆,减少房地产对金融资源的过度占有,这是大方向,大趋势,势必对整个房地产行业的融资和未来房价的走势产业根本性的影响,其长期影响不容小觑。

郭树清强调,坚决抑制房地产泡沫。他在去年11月十九届五中全会关于“十四五”规划的解读文章《完善现代金融监管体系》一文中提出坚决抑制房地产泡沫,文章写道:上世纪以来,世界上130多次金融危机中,100多次与房地产有关。2008年次贷危机前,美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。目前,我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

第三,去年8月出台的对房地产融资实施的“三条红线”的政策,即:房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”小于1。已经于2021年1月1日开始实施。目前撞线的企业,特别是头部企业并不少,有相当一部分甚至是直接撞了红线,很多房地产企业如何使得自己的三项指标合规,难度很大。第四、不断收紧的房地产金融政策势必引发房地产行业的严重分化

很多中小房企在融资方面可谓举步维艰,房地产行业将真正进入大洗牌、大分化、集体倒闭的惨烈洗牌阶段。随着金融资源的稀缺,中小房企获得金融资源的难度越来越大,成本越来越高,将难以为继。在这个过程中,不排除一些过去玩高杠杆的头部企业倒下,但更多的是大量的中小房企。

从历史上房地产泡沫的破灭看,金融政策和金融环境的变化,对整个行业的发展一般都是致命的。金融大环境的收紧,势必改变房价的走势,颠覆房价的逻辑。过去我们老说房地产变天了,但房地产行业的人总是不以为然,依然我行我素继续玩过去的老套路。但是,过去两年,房地产领域的头部企业屡屡传出“病危”的信息意味着,房地产的日子已经很不好过。

金融政策的改变,杠杆的人为收紧,再加上供求关系已经不同于以往,还有,大城市的房价已经处于阶段性的高位,这一切都意味着,房地产整个行业处在一个洪水不断上涨的危险的堤坝之上,稍有不慎,整个行业的杠杆脆裂。想想中国老百姓80%的财富都在房子身上,那将不是灰犀牛的问题,而是会引发一场真正的金融海啸和最惨烈的财富屠杀。

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