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美好置业抛售三家子公司:地产主业余粮不多转型困难

来源:未知 编辑:dd 时间:2021-01-24

2020年12月31日,美好置业接连发布了两份资产转让公告,拟转让东莞市塘厦宝光渡假娱乐有限公司(以下简称“塘厦宝光”)100%股权、安徽东磁投资有限公司(以下简称“安徽东磁”)100%股权以及全资子公司持有的合肥名流置业有限公司(以下简称“合肥名流”)100%股权,交易价格合计约为22.08亿元。

或是受此消息影响,美好置业的股价1月15日至18日出现了接连放量跌停。截至1月18日收盘,美好置业的股价为3.08元/股,总市值为75.98亿元。

美好置业难言“美好”。种种动向背后,或许都与美好置业资金承压、净利润持续亏损、业务转型困难息息相关。《投资者网》就上述问题联系美好置业,但一直未收到公司方面的回复。

2020年12月31日,美好置业接连发布了两份资产转让公告。一份是拟出售塘厦宝光100%股权,交易对价为9亿元,股权受让方为东莞市华堂更新置业有限公司(简称“华堂更新置业”)。

另一份则是美好置业拟转让安徽东磁以及合肥名流100%股权。其中,安徽东磁交易对价为5.08亿元、合肥名流交易对价8亿元,两项交易合计对价13.08亿元,股权受让方均为上海集友广源实业有限公司(简称“集友广源”)。

美好置业出售三家子公司100%股权,合计交易价格为22.08亿元。根据资产转让公告,交易完成后,塘厦宝光、安徽东磁、合肥名流不再纳入公司合并报表范围。

值得注意的是,美好置业于2018年5月收购塘厦宝光时的交易对价为3.2亿元,包括股权转让款1亿元,承担负债2.2亿元;2008年及2009年收购安徽东磁时总计付出了4.5亿元。而合肥名流则是美好置业2007年设立的项目公司,股东权益评估价值6.63亿元。

根据公告信息,塘厦宝光拥有位于东莞市塘厦镇郎箕埔地段的两宗土地的使用权,两地块合计占地面积为10.5万平方米,地上建筑面积约7.1万平方米。2022年1月10日前这两宗地块地上建筑物由广东亚视演艺职业学院无偿使用,这两宗地块符合“三旧”改造条件,正在开始拆迁。

而安徽东磁的项目资产包含高尔夫球场占地1450.68亩,酒店占地49.32亩,可开发住宅用地土地证载面积315.25亩。合肥名流则持有两块位于紫蓬山旅游开发区的地块,合计土地证载土地面积为759亩。

但是美好置业转让股权的三家子公司,业绩表现均不乐观。公告数据显示,2019年塘厦宝光的营业收入与净利润均为0,2020年前11个月其收入依然为0,净利润亏损扩大到4006万元。与此同时,负债也由2019年末的2.22亿膨胀到7.4亿元。

具体来看安徽东磁、合肥名流的业绩表现,安徽东磁、合肥名流连续净利润亏损。公告数据显示,2019年、2020年度1-8月,安徽东磁的净利润分别为-400.40万元、-1938.90万元,亏损额扩大;而合肥名流的净利润分别为-635.72万元、-130.06万元。

一级开发业务属于美好置业的日常经营业务,美好置业通过一级土地整理服务或股权转让方式实现收益。对于出售子公司股权,美好置业公告表示:“有利于保障公司整体经营目标和发展规划的顺利实现,提升公司资产流动性和运营效率。”

美好置业以22亿元的对价出售三家公司的股权,此举或为回笼资金。毕竟,净利润四年连续下降的美好置业的现金流并不“好看”,还面临着较大的短债压力。

财务数据显示,在2020年前三季度,美好置业实现营收21.85亿元,同比增长19.38%;净利润亏损3.37亿元,同比暴跌952.43%。

而早在2017至2019年,美好置业的净利润已经连续三年下滑,分别下跌3.41%、76.95%和239.41%,亏损降幅逐年扩大。

此外,美好置业的负债规模仍在持续攀升。数据显示,美好置业的总负债规模由2019年末的202.78亿元,增长至2020年三季度的226.70亿元。资产负债率也在不断增长,由2018年的66.26%增至2019年的73.68%,2020年前三季度进一步增至76.65%。

截至2020年9月30日,美好置业短期借款0.5亿元,一年内到期的非流动负债31.36亿元,短期债务合计31.86亿元,而账面上的货币资金仅为17.51亿元,难以覆盖其短期债务。显而易见,美好置业的短期债务压力较大。

现金不能覆盖短期负债,将对公司的融资造成限制。根据“三道红线”规定,一项指标踩线的房企,有息负债规模年增速需控制在10%以内,按照美好置业2020年中期有息负债规模79亿计算,年有息负债增加额需控制在7.9亿以内。

值得注意的是,美好置业较高的融资成本也在侵蚀利润。数据显示,截至2020年上半年,美好置业的财务费用为0.93亿元,占营业收入的比重为4.8%,而同期净利润亏损0.92亿元。

数据显示,美好置业占比较大的融资渠道分别是:银行贷款利率在5.39%-7.5%之间,非银贷款利率为10.5%-15%,债券利率为7.2%,信托融资利率为14.5%。从行业情况来看,中指研究院数据显示,2020年上半年,房企融资平均利率为4.25%。相较而言,美好置业的融资利率高于均值。

公开资料显示,美好置业成立于1989年,前身为名流置业集团股份有限公司。2014年,“名流置业”更名为“美好置业”,主要业务包括房产开发、城市土地开发、产业新镇、现代农业、装配式建筑业务等。

从营收结构来看,目前房地产业务收入仍是主要收入来源。2017年至2019年,房地产业务收入占比分别为83.97%、92.21%、83.97%,2020年上半年占比仍达到81.55%。

2020年美好置业的房地产销售数据尚未披露。但是从预收账款来看,截至三季末,美好置业预收款达到111.38亿元,同比增长了36%。根据披露,上半年预收房款来自西安、武汉、合肥等城市的11个项目。

销售方面表现尚可,但是美好置业的手中“余粮”并不多。截至2020年上半年,美好置业土储计容建面为146.78万平方米,按照2019年58.15万平方米的销售面积估算,仅够2.5年开发。

事实上,美好置业近两年来拿地力度并不大。2019年拿地金额11.33亿元,当年签约金额67.38亿元。2020年上半年,美好置业仅新增两个项目,总计容建筑面积16.61万平方米,相比同期23.34亿元的签约金额,拿地金额明显偏小。

美好置业拿地力度下降,或许与公司业务转型有关。2017年,美好置业通过增资扩股的方式控股了国内装配式建筑专业施工企业——美好装配,之后押注装配式建筑业务发展。

天风证券研究显示:美好装配工厂生产线引进德国叠合剪力墙技术和艾巴维、沃乐特生产线,及RIB信息化管理系统,打造世界上技术最先进、单场规模产能最大、智能化程度最高的PC制造工厂,单厂年设计产能30万方。

截至目前美好置业的PC工厂已有武汉江夏、青岛即墨、合肥肥东、湖北荆州、重庆江津、长沙汩罗、河南新乡、成都金堂共8个工厂投产,此外,河北玉田、天津静海、广州大塘、南京仪征、济南临邑等5个工厂正在建设当中,计划将于近两年内陆续建成投产。

但是,主营装配式建筑业务的美好装配的业绩表现并不理想。财务数据显示,2018年至2019年,美好装配分别实现净利润-1.97亿元和-5.98亿元;2020年上半年,实现营收3.09亿元,同比增长13.6%,但净利润仍未转正,为-2.39亿元。此外,2020年上半年装配式建筑业务签约订单金额18.5亿元,其中81.7%是内部项目所消化。

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